W celu ochrony interesów inwestora do umowy o wykonanie robót budowlanych wprowadzane są specyficzne regulacje, mające na celu zabezpieczenie przed niekorzystnymi skutkami działania wykonawcy podczas realizacji kontraktu. Wśród stosowanych wymogów znaleźć można wniesienie zabezpieczenia należytego wykonania umowy i terminowego usunięcia wad i usterek oraz wymóg posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności i posiadanego mienia (polisa OC). Niejednokrotnie spotykamy się z opiniami uczestników procesu budowlanego, iż warunki umowy nakładają podwójny obowiązek asekurowania ryzyka niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Z drugiej strony natomiast mamy do czynienia ze stwierdzeniem inwestora, iż samo odstąpienie od umowy przez wykonawcę lub jej niewłaściwe wykonanie jest ich szkodą i oczekują jej pokrycia w polisie OC. Istnieją jednak zasadnicze różnice w zastosowaniu obu produktów, które niżej zostaną omówione.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy i terminowego usunięcia wad i usterek swoje źródło ma w przepisach Prawa zamówień publicznych (art. 449–453 Ustawy z dnia 11.09.2019 r. Prawo zamówień publicznych, Dz. U. z 2019, poz.2019), jednakże stosowane jest również w kontraktach sektora prywatnego. Jest to narzędzie pozwalające inwestorowi wyegzekwować od wykonawcy realizację postanowień umowy. W przypadku niewywiązania się przez wykonawcę z warunków kontraktów inwestor uprawniony będzie do pokrycia swoich roszczeń z tego tytułu z wniesionego zabezpieczenia do wysokości określonej w umowie sumy (zwykle od 2 do 10% wartości wynagrodzenia). Wymusza to zatem na wykonawcy dbałość o prawidłowe wykonanie robót, jak również dochowanie innych postanowień umowy, m.in. terminowość ich wykonania, uregulowanie nałożonych kar umownych, zapłata wynagrodzenia zatrudnionym podwykonawcom.

W przypadku stwierdzenia prawidłowego wykonania robót zwykle następuje ich bezusterkowy odbiór, a wykonawca dalej odpowiada za przedmiot umowy w ramach udzielonej rękojmi/gwarancji. W okresie tym mogą ujawniać się wady i usterki przedmiotu umowy, które były niezauważalne lub nie istniały w momencie odbioru, a które powodują jego niewłaściwe funkcjonowanie. Wykonawca udzielając rękojmi w momencie podpisania umowy o roboty budowlane zobowiązuje się do usuwania ujawnionych w tym okresie wad w określonym terminie. Na wypadek niewywiązania się z tego zobowiązania, inwestor powinien w kontrakcie zawrzeć postanowienie o konieczności wniesienia przez wykonawcę zabezpieczenia usunięcia wad i usterek (zwykle 30% sumy z okresu wykonania umowy). Najczęściej stosowanymi formami zabezpieczenia należytego wykonania umowy i usunięcia wad i usterek są gwarancje ubezpieczeniowe i bankowe, kaucja gwarancyjna, poręczenia instytucji finansowych lub weksle.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności i posiadanego mienia

Z kolei ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności i posiadanego mienia ma swoje źródło w Kodeksie Cywilnym w części dotyczącej umowy ubezpieczenia (art. 805–828 k.c.) Szczegółowe postanowienia regulują Ogóle Warunki Ubezpieczenia stosowane przez ubezpieczycieli, które oczywiście muszą być zgodne z przepisami k.c.

O odpowiedzialności ubezpieczonego

W zakresie polisy OC rozróżnia się dwa reżimy odpowiedzialności ubezpieczonego: deliktowy i kontraktowy. Odpowiedzialność deliktowa to odpowiedzialność za czyn niedozwolony, powodujący konieczność jej naprawy (np. podczas wykonywania remontu dachu spada fragment materiału i uszkadza samochód zaparkowany nieopodal budynku). Odpowiedzialność kontraktowa natomiast to odpowiedzialność będąca następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania umownego (np. pokrycie dachu zostaje wykonane błędnie, w efekcie czego na skutek deszczu dochodzi do zalania części budynku). 

Warunkami powstania odpowiedzialności cywilnej jest związek przyczynowo-skutkowy między szkodą a zdarzeniem ją powodującym. Zdarzenie to musi być przypadkowe, niezależne od woli sprawcy, niepewne i przyszłe. Ponadto, abyśmy mogli mówić o szkodzie, musi dojść do uszczerbku na rzeczy lub osobie. I to właśnie uszczerbek jest meritum w rozróżnieniu zastosowania polisy ubezpieczenia OC a zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Zgodnie z definicjami zawartymi w ustandaryzowanych Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia OC wśród definicji znajdziemy definicję szkody osobowej (śmierć, uszkodzenie ciała lub rozstrój zdrowia, a  także będące następstwem tych zdarzeń utracone korzyści) oraz szkody rzeczowej (utrata, zniszczenie, uszkodzenie rzeczy, a także będące następstwem tych zdarzeń utracone korzyści). Łącząc zatem definicję szkody wraz z reżimem kontraktowym odpowiedzialności należy zauważyć, iż samo niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, które nie spowodowało powstania szkody jako utraty, zniszczenia lub uszkodzenia rzeczy należącej do inwestora, nie powoduje powstania odpowiedzialności ubezpieczyciela z polisy OC. Ponadto, podstawowym wyłączeniem odpowiedzialności ubezpieczyciela w rym ryzyku są roszczenia o wykonanie lub należyte wykonanie zobowiązań umownych czy wykonanie zastępcze. Wracając do przytaczanego przykładu niewłaściwego wykonania pokrycia dachu, samo ujawnienie wady tego pokrycia nie spowoduje odpowiedzialności ubezpieczyciela z tytułu polisy OC. Dopiero powstanie uszczerbku przy założeniu spełnienia pozostałych przesłanek odpowiedzialności może uruchomić wypłatę odszkodowania. 

A jeśli wykonawca uchyla się od naprawy?

W sytuacji, w której wykonawca uchyla się od naprawy ujawnionej wady przedmiotu umowy, inwestor powinien skorzystać z zabezpieczenia należytego wykonania umowy. W przytaczanej wcześniej definicji zdarzenia powodującego szkodę należy zwrócić uwagę na warunek braku woli sprawcy przy jego powstaniu. W omawianej sytuacji niewywiązania się wykonawcy z wykonania zobowiązania (odstąpienie od umowy) lub uchylenie się od jego należytego wykonania (przekazanie obiektu obarczonego wadą wykonawczą i odmowa wykonania naprawy) nie można twierdzić, iż jest to zupełnie niezależne od zamiarów wykonawcy, a jest to raczej decyzja biznesowa.

Pamiętajmy, że w przypadku wniesienia przez wykonawcę zabezpieczenia należytego wykonania umowy w formie innej niż kaucja gwarancyjna, inwestor składa roszczenie o wypłatę do instytucji finansowej, która go udzieliła (bank, zakład ubezpieczeń, spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa). Po wypłacie zabezpieczenia instytucji tej przysługuje roszczenie regresowe o zwrot wypłaconych środków. Tym samym gwarancja lub poręczenie stanowi również instrument mobilizujący wykonawcę do wykonania lub należytego wykonania zakresu umowy, który zobowiązał się zrealizować. W przypadku polisy OC natomiast, pomijając kilka szczególnych sytuacji typu wina umyślna wykonawcy, ubezpieczyciel nie ma prawa do regresu wypłaconego roszczenia do ubezpieczonego odpowiedzialnego za powstanie szkody. 

Podsumowanie

Borąc pod uwagę skomplikowany charakter inwestycji budowlanych i wysokie ryzyko powstania szkód i roszczeń z tym związanych, praktyka rynkowa wykształciła wiele produktów je zabezpieczających. Część z nich może brzmieć podobnie i pozornie stwarzać wrażenie powtarzania się, jednakże ich zastosowanie może być zupełnie inne.