Jednym z kluczowych pojęć, które warto znać na samym początku, jest samowola budowlana. To sytuacja, w której inwestycja nie spełnia wymaganych formalności przewidzianych przez prawo. W poniższym artykule w prosty i przejrzysty sposób wyjaśniam, czym dokładnie jest samowola budowlana, jakie grożą za nią konsekwencje oraz – co najważniejsze – jak można ją zalegalizować.

Czym jest samowola budowlana?

Choć w przepisach Prawo budowlane nie znajdziemy jednej, krótkiej definicji samowoli budowlanej, to w praktyce przyjmuje się za nią sytuację, gdy:

• obiekt budowlany (lub jego część) jest w budowie albo został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia robót (gdy takie jest wymagane);
• lub gdy budowa odbyła się pomimo wniesienia sprzeciwu odpowiedniego organu lub w sposób niezgodny z warunkami pozwolenia.
• do samowoli zalicza się także wzniesienie budynku, jego rozbudowę, nadbudowę, czy remont, jeśli działania te wymagają formalności(zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia), a zostały wykonane bez ich spełnienia.

W skrócie: budujesz, przebudowujesz, rozbudowujesz — ale bez formalnej zgody organu tam, gdzie jest ona wymagana — to inwestycja może zostać zakwalifikowana jako samowola budowlana.

Co dzieje się po wykryciu samowoli budowlanej?

Wstrzymanie robót przez organ (obowiązek organu)

Po stwierdzeniu, że budowa prowadzona jest nielegalnie, czyli:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
• bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych.

Dotyczy to zarówno obiektów w trakcie budowy, jak i tych już ukończonych.

Fot. Envato

Jeśli w trakcie nieprawidłowo prowadzonej budowy pojawi się zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, organ nadzoru budowlanego, wraz z wstrzymaniem robót, może nałożyć na inwestora obowiązek natychmiastowego wykonania dodatkowych działań, takich jak:

• zabezpieczenie obiektu lub terenu budowy – tak aby uniemożliwić dalsze pogłębianie się zagrożenia,
• usunięcie stanu zagrożenia – poprzez wykonanie niezbędnych prac naprawczych lub stabilizujących, które przywrócą bezpieczeństwo na terenie inwestycji.

W tym samym postanowieniu organ ma obowiązek poinformować inwestora o:

• możliwości legalizacji obiektu,
• warunkach, które trzeba spełnić,
• wysokości i zasadach obliczenia opłaty legalizacyjnej.

Należy pamiętać, że na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

Prawo nie zmusza inwestora do legalizacji, jest to uprawnienie, a nie obowiązek. Brak wniosku prowadzi jednak wprost do nakazu rozbiórki.

Co musi zrobić inwestor? – obowiązki inwestora

Po otrzymaniu postanowienia inwestor:

• ma 30 dni na złożenie wniosku o legalizację (niezłożenie wniosku = automatyczna decyzja o rozbiórce)

• musi dostarczyć wymagane dokumenty

Najczęściej:

• projekt budowlany,
• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli wymagana),
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością.

• musi zapłacić opłatę legalizacyjną

Bez jej uiszczenia organ nie może wydać decyzji o legalizacji.

Kiedy organ nakaże rozbiórkę?

Decyzja o rozbiórce jest obowiązkowa, jeżeli:

• inwestor nie złoży wniosku o legalizację w terminie,
• nie spełnia warunków legalizacji (np. obiekt jest sprzeczny z planem miejscowym lub zasadami techniczno-budowlanymi),
• nie przedłoży wymaganych dokumentów,
• nie zapłaci opłaty legalizacyjnej.

Organ nie ma w tym zakresie uznaniowości – procedura ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Opłata legalizacyjna – jak działa?

Wysokość opłaty zależy od rodzaju obiektu i wynika ze wzoru:

opłata = stawka × k × w

gdzie:

• stawka – podstawowa kwota (500 zł),
• k – współczynnik kategorii obiektu (np. dom jednorodzinny, budynek gospodarczy),
• w – współczynnik wielkości obiektu.

W przypadku domów jednorodzinnych opłata często sięga 50 000–100 000 zł.

Legalizacja uproszczona (abolicja) – czym się różni?

Ustawodawca przewidział tzw. legalizację uproszczoną (abolicję) dla obiektów:

• wybudowanych co najmniej 20 lat temu,
• których stan techniczny nie zagraża ludziom,
• co do których inwestor złoży odpowiednie oświadczenia i ekspertyzę.

W legalizacji uproszczonej brak jest opłaty legalizacyjnej.

Więcej informacji: czytaj tutaj (www.legasus.pl/uslugi/uproszczona-legalizacja-samowoli-budowlanej/)

Kupujesz nieruchomość? – sprawdź, czy nie jest samowolą (checklista)

Przed zakupem domu lub działki warto wykonać kilka prostych kroków:

✔ Sprawdź zgodność budynku z dokumentacją

• poproś sprzedającego o projekt budowlany i pozwolenie,
• porównaj je z faktycznym stanem obiektu.

✔ Przejrzyj księgę wieczystą

Szczególnie dział III – czy nie ma wpisów o postępowaniach nadzorczych.

✔ Zapytaj w PINB o historię obiektu

Możesz złożyć wniosek o dostęp do informacji publicznej.

✔ Zweryfikuj MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy

Sprawdź, czy obiekt odpowiada dopuszczonym parametrom.

✔ Oceń elementy, które najczęściej są samowolą

• dobudówki,
• altany i wiaty,
• tarasy, balkony,
• garaże blaszane,
• instalacje (np. fotowoltaika, komin, przyłącza).

✔ Jeżeli coś budzi wątpliwości – napisz do Nas !

Wydatek niewielki w porównaniu z ryzykiem nakazu rozbiórki.

Autor:

adw. Adam Rogalski

Legasus.pl

Adwokat, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego, specjalizujący się w prawie budowlanym i postępowaniach administracyjnych. Właściciel Kancelarii Rogalski i Wspólnicy oraz członek Okręgowej Izby Adwokackiej w Łodzi. Od kilkunastu lat skutecznie reprezentuje klientów w sprawach sądowych i administracyjnych, szczególnie w sporach z Nadzorem Budowlanym. Ma na koncie posiada liczne wygrane postępowania i doprowadził do legalizacji setek inwestycji na terenie całej Polski.