W ustawie Prawo Budowlane z 1994 r. z późniejszymi zmianami w art. 61 ust. 1 zapisano, że to właśnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek nie tylko użytkować go zgodnie z przeznaczeniem, przestrzegając wymogów ochrony środowiska, ale utrzymywać w należytym stanie technicznym, uwzględniając w szczególności bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe i bezpieczeństwo użytkowania, a także zachowując odpowiednią charakterystykę energetyczną budynku, jak również racjonalizację użytkowania energii. Ten sam artykuł w ust. 2 zobowiązuje do zapewnienia bezpiecznego użytkowania budynku, gdy oddziałują na niego czynniki zewnętrzne, zarówno związane z działalnością człowieka, jak i z siłami natury.

Żeby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu, należy przeprowadzać obowiązkowe okresowe kontrole, a także prowadzić okresowe konserwacje elementów i urządzeń. Oprócz tego warto zadbać o regularny audyt stanu technicznego i badania diagnostyczne nie tylko w wymaganych prawem terminach. Należy jednak pamiętać, że tego typu działania mogą przeprowadzać tylko osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Warto również, już na etapie odbioru budynku, przeprowadzić wiarygodną i profesjonalną kontrolę dokumentacji wykonawczej oraz porównanie projektu ze stanem faktycznym. Te i szereg innych usług zalecanych na etapie eksploatacji budynku zostały szczegółowe przedstawione na tej stronie internetowej.

Audyt przed eksploatacją

Odbiór budynku po ukończeniu inwestycji nie jest ani szybkim, ani łatwym procesem, ponieważ wiąże się m.in. z przygotowaniem określonej dokumentacji, o czym mówi art. 57 ust. 1-3. Według znajdujących się tam zapisów należy przygotować dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, oświadczenie o należytym zagospodarowaniu terenów przyległych, protokoły badań i sprawdzeń, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, potwierdzenie odbioru przyłączy. Jeśli nastąpiły drobne odstępstwa od projektu budowlanego, należy dołączyć kopie rysunków z pierwotnego projektu z naniesionymi zmianami. Potrzebne jest również oświadczenie inwestora o braku sprzeciwu ze strony stosownych organów państwowych (źródło: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940890414).

Zakończenie robót budowlanych oznacza, że konieczne jest rozliczenie dokumentacji powykonawczej. Obiekty, szczególnie komercyjne, mają coraz bardziej skomplikowaną strukturę, dlatego warto już na tym etapie skorzystać z usług ekspertów, którzy przeprowadzą profesjonalną kontrolę i sprawdzą, czy dokumentacja jest kompletna, ale również przeanalizują projekt budowlany i określą, czy rzeczywiście jest on zgodny ze stanem faktycznym.

Co roku wykrywanych jest wiele nieprawidłowości występujących w procesach budowlanych, które najczęściej spowodowane są brakiem wykwalifikowanej kadry pracowniczej, a także używaniem złej jakości materiałów budowlanych z powodu oszczędności. Jak podaje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, w roku 2014 wszczęto 1113 postępowań egzekucyjnych, z czego 173 dotyczyły realizacji budowy niezgodnie z warunkami pozwolenia. Z takiego samego powodu wydano 604 decyzje nakazujące rozbiórkę. Aby uniknąć tego typu problemów warto korzystać z usług wyspecjalizowanej firmy, która będzie dokonywała audytu dokumentacji i stosowanych rozwiązań pod kątem obowiązujących przepisów, a także wykona szereg badań i pomiarów wybudowanych elementów budynku oraz instalacji, dzięki czemu będzie można potwierdzić założenia projektowe.

Okresowe kontrole i audyt gwarancyjny

Zgodnie z art. 62 ustawy Prawa Budowlanego, w czasie eksploatacji budynku jego właściciel lub zarządca musi dokonywać okresowych przeglądów technicznych obiektów. Co najmniej raz w roku powinny być sprawdzane elementy budynku i instalacji narażone na szkodliwe działanie warunków atmosferycznych oraz służące ochronie środowiska, instalacje gazowe i przewody kominowe. Budynki lub inne obiekty budowlane, które mają powierzchnię zabudowy większą niż 2 tys. m2 lub powierzchnia ich dachu przekracza 1 tys. m2, kontrolowane muszą być dwa razy w roku. Raz na 5 lat sprawdza się sprawność instalacji elektrycznej oraz piorunochronnej, a także stanu technicznego budynku, jego estetykę i otoczenie. Osoba, która dokonuje takiej kontroli, jest zobowiązana bezzwłocznie zawiadomić o tym na piśmie właściwy organ. Zarządca budynku nie powinien lekceważyć obowiązku przeprowadzenia takich kontroli nie tylko ze względów bezpieczeństwa, ale również przez wzgląd na grożące sankcje. Z raportu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego można się dowiedzieć, że w roku 2014 wszczęto 287 postępowań spowodowanych niewłaściwym utrzymaniem obiektów budowlanych. Rzetelne przeprowadzenie okresowych kontroli technicznych pozwala zidentyfikować wszelkie usterki i odpowiednio wcześnie reagować na zagrożenia oraz problemy związane z eksploatacją obiektu.

Dobrze jest również zadbać, by jeszcze przed upływem okresu gwarancyjnego, czyli najczęściej do 3 lata od odbioru końcowego robót budowlanych, niezależna i profesjonalna firma dokonała szczegółowego audytu stanu konstrukcji i instalacji obiektu. Jeśli się tego zaniecha, usterki ujawnione po wygaśnięciu gwarancji mogą mocno nadszarpnąć budżet właściciela budynku co w konsekwencji przewyższy koszty wynajęcia audytora.

Regularna i szczegółowa kontrola stanu technicznego obiektu to nie tylko wypełnienie obowiązku wynikającego z przepisów prawa, ale również sposób na ograniczenie kosztów ewentualnych remontów i napraw, gdy usterki zostaną wcześnie wykryte. Takie kontrole można również postrzegać jako działanie wizerunkowe w przypadku obiektów komercyjnych, gdzie ważne są prestiż i zaufanie do właściciela nieruchomości, a częste przeprowadzanie audytów technicznych na pewno to zaufanie zwiększa.