Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna to umowa, która funkcjonuje szeroko na rynku nieruchomości i opiera się głównie na przepisach kodeksu cywilnego, choć nie została formalnie uregulowana przepisami szczegółowymi. Celem zawarcia umowy rezerwacyjnej jest niejako zabukowanie nieruchomości na pewien czas, zanim będziemy mogli przeprowadzić dalsze kroki związane z zakupem lub najmem, czyli np. podpisanie umowy deweloperskiej lub umowy najmu.

Umowa ta najczęściej stosowana jest na rynku pierwotnym, gdy chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, ale inwestycja jest na bardzo wczesnym etapie i jeszcze sporo czasu będzie musiało upłynąć, aż zostanie ona zakończona. W tym czasie wiele może się zmienić, dlatego często, zamiast podpisywania umowy deweloperskiej, podpisuje się umowę rezerwacyjną, dzięki której „nasz” przyszły lokal zostanie wyłączony z oferty i daje rezerwującemu możliwość przygotowania się do umowy właściwej.

Umowę rezerwacyjną można spotkać także na rynku wtórnym, dzięki której możemy szybko zarezerwować mieszkanie, szczególnie jeśli oferta na zakup mieszkania jest dobrą okazją. Warto wiedzieć, że umowa rezerwacyjna nie gwarantuje nam, kupna wybranego mieszkanie, ale zdecydowanie zwiększa nasze szanse na szczęśliwe zakończenie, gdyż powstrzymuje właściciela na jakieś czas od poszukiwania innych kupujących.

Od tego, jaka umowa rezerwacyjna mieszkania została podpisana, zależne są skutki prawne. Wyróżniamy dwa rodzaje umów rezerwacyjnych, najlepiej zwartych w formie pisemnej:

• Zwykła umowa rezerwacyjna mieszkania,
• Umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej.

Zwykła umowa rezerwacyjna

Zwykła umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy kupującym i sprzedającym, w której kupujący wyraża chęć rezerwacji mieszkania dla siebie, a sprzedający zobowiązuje się, że nie będzie mieszkania oferował nikomu innemu. Zwykle umowa taka daje możliwość rezerwacji mieszkania na ustalony czas. Co ważne kupujący nie jest jednak zobowiązany do zakupu mieszkania, a rezygnacja może nastąpić w każdej chwili i to bez żadnych poważniejszych konsekwencji. Stratą będzie pozostawienie opłaty rezerwacyjnej u sprzedającego.

Opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej jest formą wynagrodzenia dla sprzedającego za to, że nie oferuje mieszkania przez ustalony w umowie czas. W przypadku rezygnacji ze strony kupującego opłata pozostaje w kieszeni sprzedającego. Jeśli to sprzedający się wycofa, to winien zwrócić opłatę rezerwacyjną. Jeśli umowa dojdzie do skutku, to opłata rezerwacyjna może być zaliczona na poczet ceny mieszkania.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Większe skutki prawne niesie za sobą podpisanie umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej, w której treści zawarte jest nie tylko zobowiązanie osoby sprzedającej do wycofania oferty z rynku, ale również zobowiązanie kupującego do zakupu mieszkania w określonym czasie za określoną cenę.

W tym przypadku za niedotrzymanie zobowiązań strony mogą już dochodzić wzajemnych roszczeń. W umowie rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej opłata rezerwacyjna może być zastąpiona przez zadatek, z którym wiążą się już zupełnie inne konsekwencje i jest to rozwiązanie zdecydowanie korzystniejsze, szczególnie dla kupującego. W przypadku, gdy oczekując na kredyt hipoteczny, chcemy dokonać rezerwacji mieszkania, a nie posiadamy odpowiednich środków, możemy posiłkować się szybką pożyczką.