W branżę budowlaną uderzyło kilka czynników: wojna na Ukrainie spowodowała odpływ pracowników z tego kraju, niedobór materiałów i kolejną już falę wzrostu cen. Sytuację pogarszają inflacja i niepewność geopolityczna, które nie skłaniają inwestorów, zwłaszcza prywatnych, do rozpoczynania nowych projektów. Które z tych czynników najmocniej wpływają na sytuację branży?

Wydaje się, że najbardziej negatywny wpływ na funkcjonowanie polskiej branży budowlanej ma dziś bezprecedensowa fala wzrostu cen materiałów, paliw i energii, która jest zdecydowanie większa od tej z drugiej połowy 2021 r. w trakcie kulminacyjnego okresu epidemii COVID-19. Wynagrodzenie firm budowlanych z tytułu zrealizowanych inwestycji lub wykonania określonego zakresu prac ma zwyczajowo charakter ryczałtowy lub quasi-ryczałtowy. Jeżeli na rynku budowlanym dochodzi do nadzwyczajnego wzrostu kosztów budowy, którego skala wielokrotnie przewyższa początkowe kalkulacje przedsiębiorstw oparte na danych historycznych, to realizowane kontrakty szybko stają się nierentowne. Jednocześnie firmy nie są w stanie zrekompensować rosnących kosztów poprzez szybki wzrost przychodów. Do tego należałoby pozyskać nowe kontrakty, których dzisiaj na rynku brakuje, bo inwestorzy prywatni wstrzymują się z uruchamianiem nowych inwestycji, a publiczni zamawiający oczekują na napływ nowych środków UE.
W tym samym czasie działalność wielu firm paraliżuje odpływ pracowników z Ukrainy i przejściowe kłopoty z dostępem do niektórych materiałów  po odcięciu dostaw z Rosji, Ukrainy i Białorusi, głównie stali, drewna, kruszyw i cementu. Firmy starają się zastąpić je materiałami i wyrobami produkowanymi w Polsce, w krajach ościennych i poza UE, ale tylko podbija to koszty realizacji inwestycji. Do tego dochodzi presja płacowa ze strony pracowników z powodu rekordowej inflacji i plany skokowego wzrostu płacy minimalnej w 2023 r. Poza tym gwałtowne podnoszenie stóp procentowych przez RPP przyczynia się do wzrostu kosztów z tytułu kredytów i leasingu, z którego branża budowlana bardzo chętnie korzysta.

Można przypuszczać, że odpływ pracowników z Ukrainy będzie szczególnie dotkliwy dla mniejszych firm. Jak duża będzie spowodowana tym skala komplikacji na budowach i opóźnienia oddawanie niektórych inwestycji?

Nie mam wątpliwości, że cudzoziemcy są warunkiem niezbędnym dla sprawnego funkcjonowania polskiej branży budowlanej. Dość powiedzieć, że w latach 2018-2021 w sektorze budownictwa legalnie pracowało ok. 370-480 tys. pracowników z zagranicy, z czego prawie 80% stanowili Ukraińcy. Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że według najszerszej miary GUS w rodzimym sektorze budownictwa pracuje ok. 1,2-1,3 mln osób, to widzimy, że rola pracowników z Ukrainy jest nie do przecenienia. Szacujemy, że po wybuchu wojny polskie budowy mogło opuścić nawet 20-30% Ukraińców. Praktycznie z dnia na dzień sparaliżowało to funkcjonowanie wielu mniejszych podwykonawców, w których udział pracowników z Ukrainy jest zwyczajowo największy. W bezpośredni sposób przekłada się to na spowolnienie tempa prac budowlanych prowadzonych przez generalnych wykonawców, którzy współpracują przy realizacji każdego projektu z dziesiątkami podmiotów podwykonawczych. Sezon budowlany 2022 trwa jednak dopiero od czterech miesięcy, dlatego dzisiaj trudno jest oszacować skalę ewentualnych opóźnień. Poza tym dane GUS wskazują, że zapotrzebowanie na pracowników budowlanych utrzymuje się dzisiaj na niższym poziomie niż w okresach spiętrzenia robót z lat 2007-08 i 2018-19, a w kolejnych miesiącach może być jeszcze mniejsze. Dlatego, moim zdaniem, polskie firmy na razie poradzą sobie bez pracowników z Ukrainy, ale problem ten powróci już 2024 r. wraz z kolejną kumulacją inwestycji w segmencie publicznym. Branża budowlana będzie musiała wówczas w większym stopniu polegać na wykwalifikowanej kadrze z Mołdawii, Kaukazu czy Azji Centralnej i Południowej.

Według GUS już ponad 70 proc. firm budowlanych deklaruje, że koszty materiałów są poważną barierą rozwojową, a wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej mierzony rok do roku jest już dwucyfrowy. Jakie okoliczności mają największy wpływ na podwyżki?

W ostatnich kwartałach przez polski rynek budowlany przetoczyły się dwie ogromne fale wzrostów cen materiałów: pierwsza w drugiej połowie 2021 r. i druga od marca do czerwca br. Nigdy w historii polskiego budownictwa materiały nie drożały w takim tempie w wyniku koincydencji tak wielu niekorzystnych zdarzeń, nad którymi firmy budowlane nie miały żadnej kontroli. W drugim kwartale 2022 r. na rekordowych poziomach znalazły się ceny stali, tworzyw sztucznych, wyrobów z drewna, asfaltu oraz kabli i przewodów. Do wzrostu cen przyczyniły się, między innymi, wzrost cen surowców wykorzystywanych do produkcji materiałów, wysoki popyt ze strony inwestycji rozpoczętych w latach 2020-21, polityka cenowa dystrybutorów, zakłócenia w łańcuchach dostaw, rekordowe ceny energii oraz niekorzystny kurs dolara amerykańskiego i euro. Do tego dochodzą najwyższe w historii ceny paliw oraz narastająca presja płacowa, z powodu której w 2022 r. płace w sektorze budownictwa rosną w rekordowym tempie ok. 12-16% rok do roku. Wiele wskazuje jednak na to, że w połowie 2022 r. ceny materiałów wreszcie zaczęły się stabilizować. Niektóre z nich mocno tanieją, a inne przestały drożeć w takim tempie jak w ostatnich tygodniach. W taki sposób krajowy rynek materiałów reaguje na spadek popytu w następstwie: pogorszenia koniunktury inwestycyjnej, nasycenia rynku zakupami na zapas po ataku Rosji na Ukrainę oraz korekty notowań surowców na rynkach światowych. Poczekajmy jednak, co przyniosą nam kolejne miesiące, bo wojna w Ukrainie może nas jeszcze bardzo negatywnie zaskoczyć.  

Przedstawiciele branży wskazują, że wydatny udział w podwyżkach mają dystrybutorzy. Pańska ocena jest podobna?

Wszystko zależy od rodzaju materiału, ale w niektórych przypadkach ta niepopularna teza faktyczne znajduje poparcie w twardych danych. Można posłużyć się chociażby publikacjami NBP, które wskazują, że w 2021 r. wskaźniki rentowności dużych hurtowni materiałow były na wyraźnie wyższym poziomie niż w latach ubiegłych. Poza tym, jeśli porównamy ceny niektórych materiałów, to w drugiej połowie 2021 r. i po wybuchu wojny na Ukrainie można doszukiwać się znaczących różnic w zasięgo wzrostu cen w Polsce i na rynkach światowych.Proszę zauważyć, że ceny niektórych materiałów na polskim rynku budowlanym spadają dziś tak szybko, jak gwałtownie rosły w marcu br. tuż po agresji Rosji. To może o czymś świadczyć. Zgadzam się, że koszty produkcji materiałów są dziś rekordowe, ale jednocześnie zastanawiam się, jaka skala wzrostu cen surowców i energii mogłaby w pełni uzasadnić nadzwyczajną dynamikę cen niektórych materiałów, która obserwujemy w Polsce od połowy 2021 r. Uważam więc, że w kolejnych miesiącach może dojść do oczekiwanego urealnienia cen materiałów na polskim rynku budowlanym.

W jaki sposób ten nienotowany wzrost cen wpływa na sytuację firm budowlanych? Czy w takiej sytuacji da się w ogóle prowadzić inwestycje, do których kalkulacje powstawały w zupełnie innej rzeczywistości?

Wpływ bezprecedensowego wzrostu kosztów materiałów, paliw, energii i wynagrodzeń ma bezpośredni wpływ na wyniki ekonomiczne firm budowlanych. Z uwagi na ogromne zróżnicowanie branży budowlanej kondycja finansowa poszczególnych firm zależy od, między innymi, wielkości spółki, segmentu działalności, dywersyfikacji portfela zleceń, stanu realizacji kontraktów pozyskanych w 2020-21 i momentu pozyskania zleceń w latach 2021-22. I tak, małe firmy podwykonawcze mogą bardziej elastycznie reagować na wahania koniunktury gospodarczej, ale są bardziej podatne na wzrost kosztów, spadek przychodów i odpływ pracowników z Ukrainy. W długoterminowych kontraktach infrastrukturalnych w segmencie publicznym obowiązują mechanizmy waloryzacyjne, które, choć nie są doskonałe, to w pewnym stopniu rekompensują dużym wykonawcom nadzwyczajny wzrost kosztów budowy. Głównym problemem wciąż pozostaje zbyt niski limit waloryzacji, który w okresie bezprecedensowych wzrostów cen często wyczerpuje się zanim firmy wbijają pierwsze łopaty na budowie po żmudnym okresie projektowania.
W segmencie prywatnym klauzule waloryzacyjne najczęściej nie funkcjonują, ale kontrakty są tam krótsze i łatwiej nimi zarządzać, a inwestorzy co do zasady są bardziej otwarci na rozmowy z wykonawcami na temat zwiększenia wynagrodzenia niż publiczni zamawiający. Wydaje się, że w najgorszej sytuacji znajdują się firmy, które pozyskały nowe kontrakty tuż przed początkiem fali wzrostów cen w drugiej połowie 2021 r. oraz w styczniu-lutym 2022 r., czyli przed wybuchem wojny w Ukrainie. Jeżeli z różnych przyczyn nie doszło jeszcze do złożenia podpisu pod umową, to wiele przedsiębiorstw rezygnowało z realizacji wygranego kontraktu. To dlatego wiele projektów w segmencie publicznym i prywatnym rozpocznie się ze sporym opóźnieniem, bo należy ponownie rozstrzygnąć przetarg lub w ogóle nie wystartuje, bo po skokowym wzroście stóp procentowych wiele inwestycji utraciło ekonomiczne uzasadnienie. Pamiętajmy przy tym, że firmy budowlane muszą pozyskiwać nowe kontrakty, aby zapewnić sobie odpowiedni poziom przychodów na pokrycie wysokich kosztów stałych. Dobitnie pokazuje to, jak ogromnym wyzwaniem dla branży jest kalkulowanie i składanie ofert w warunkach skrajnej niepewności i silnej konkurencji na polskim rynku budowlanym.

Spodziewa się Pan, że firmy będą gremialnie zrywać kontrakty?

Uważam, że zrywanie kontraktów nie będzie powszechnym zjawiskiem, ale nie wykluczam, że do takich sytuacji może incydentalnie dochodzić. Zwłaszcza tam, gdzie nie obowiązują żadne mechanizmy waloryzacji wynagrodzenia z tytułu realizacji kontraktu, a inwestor nie jest skłonny do podjęcia z wykonawcą rozmów na ten temat. Dochodzą do nas sygnały, że niektóre firmy rozważają podjęcie takich kroków, ale będą one wykorzystywane dopiero w ostateczności po wyczerpaniu innych możliwości negocjacyjnych. Proszę pamiętać, że wiodące firmy wykonawcze od lat budują swoją pozycję w relacjach z inwestorami prywatnymi i publicznymi jako wiarygodnego partnera biznesowego i ewentualne zerwanie umowy w trakcie jej realizacji mogłoby ich rzetelnemu wizerunkowi mocno zaszkodzić.
W segmencie prywatnym wykonawcy prowadzą już z inwestorami trudne rozmowy zmierzające do wypracowania kompromisu w zakresie zwiększenia wynagrodzenia zagwarantowanego w kontrakcie. W segmencie publicznym taki dialog jest utrudniony z kilku powodów. Po pierwsze, przedstawiciele strony publicznej i spółek państwowych mogą poruszać się w ramach obowiązujących przepisów prawa, w których w polskim rozumieniu nie ma dużej przestrzeni na elastyczność. Po drugie, w Polsce ugruntowała się specyficzna praktyka, w ramach której firma wykonawcza nie jest traktowana przez stronę publiczną jako partner, tylko jest postrzegana jako podmiot, w relacjach z którym powinna obowiązywać zasada ograniczonego zaufania. Partnerskie podejście strony publicznej do branży budowlanej, np. wzorem krajów skandynawskich, dopiero się kształtuje, ale proces ten - w mojej ocenie - zachodzi zdecydowanie zbyt wolno. W tym obszarze istotną rolę do odegrania mają organizacje branżowe, takie jak Polski Związek Pracodawców Budownictwa. Poprzez konstruktywny dialog staramy się przekonywać stronę publiczną do wdrażania rozwiązań, które mogą wpływać na zrównoważony rozwój polskiej branży budowlanej w okresie przyspieszenia inwestycyjnego, zapobiegać dezintegracji sektora budownictwa w warunkach dekoniunktury i zwiększyć szansę na bezproblemowe ukończenie rozpoczętych inwestycji publicznych.

Uważa Pan, że duży portfel zamówień to w tych czasach atut, czy przeciwnie i paradoksalnie – źródło ryzyk związanych z przyszłą zmianą wartości kontraktów na niekorzyść wykonawców.

Zabrzmi to jak truizm, ale dywersyfikacja portfela jest kluczowa w strategii rozwoju każdej dużej firmy wykonawczej. W krajach, które mocno rozbudowują i modernizują obiekty infrastruktury drogowej, kolejowej czy energetycznej, a są przy tym uzależnione od funduszy z zagranicy i od krajowej polityki, poszczególne segmenty rynku budowlanego nigdy nie rozwijają się równomiernie. W każdym segmencie panuje inna konkurencja, firmy mogą osiągać inne marże, cykle inwestycyjne różnią się od siebie, inna jest także pozycja zamawiającego. Podobnie jest w segmencie komercyjnym, w którym budowa mieszkań dla polskiego dewelopera może mieć inną specyfikę niż stawianie hali magazynowej dla międzynarodowego inwestora. Kluczowy wniosek jest więc taki, że im większa dywersyfikacja portfela, tym mniejsza wrażliwość wykonawcy na negatywne skutki wahań koniunktury w poszczególnych segmentach rynku budowlanego. Łatwiej jednak taką prawidłowość zauważyć, aniżeli taką strategię zrealizować. Generalne wykonawstwo jest biznesem niskomarżowym, a zwiększenie udziału w nowym segmencie rynku wymaga poniesienia gigantycznych nakładów na zatrudnienie nowych pracowników, zakup dodatkowego sprzętu czy pozyskanie atrakcyjnych kontraktów. Wydaje się, że jest to przywilej zarezerwowany wyłącznie dla największych podmiotów, którzy dysponują odpowiednim zasobem gotówki, nierzadko ze wsparciem zagranicznych spółek-matek. Niektóre firmy z polskim kapitałem, które opierają swoją dotychczasową działalność na 1-2 segmentach rynku, próbują skokowo zwiększyć poziom przychodów poprzez agresywne pozyskiwanie nowych zleceń. Takie podejście w stosunkowo krótkim czasie zazwyczaj kończy się kłopotami finansowymi, z upadłością włącznie. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest postawienie na zrównoważony wzrost o charakterze organicznym. Taki model rozwoju przyświeca kilku dużym polskim spółkom notowanym na warszawskiej GPW i – moim zdaniem – jest to wzór, do którego inne rodzime firmy powinny dążyć.

Negatywne zjawiska potęguje opóźniający się napływ środków unijnych w ramach KPO. Ile wynosi luka inwestycyjna wynikająca z tego, że tych środków wciąż nie można uruchomić?

Od przystąpienia Polski do UE w 2004 r. polskie inwestycje infrastrukturalne są silnie uzależnione od środków unijnych. Dotyczy to w szczególności segmentu kolejowego, energetycznego i samorządowego, bo finansowanie dużych inwestycji drogowych opiera się głównie na środkach krajowych. Od prawie 20 lat strona rządowa nie nauczyła się umiejętnie rozplanowywać  inwestycji publicznych, aby ustrzec branżę budowlaną przed destrukcyjnym spiętrzeniem robót, jak np. w latach 2018-19. Jednocześnie strona publiczna nie wypracowała skutecznych mechanizmów pomostowych, które umożliwiałyby finansowanie inwestycji infrastrukturalnych w okresach pomiędzy kolejnymi budżetami UE, aby uniknąć destabilizujących luk inwestycyjnych, jak np. w roku 2016 czy 2021 w segmencie kolejowym. Dzisiaj energetyka, samorządy, a zwłaszcza kolej oczekują na nowe fundusze w ramach budżetu UE na lata 2021-27 i KPO, by ruszyć z nowymi przetargami. Aby skrócić okres oczekiwania na nowe kontrakty w prefinansowanie niektórych projektów ma włączyć się Polski Fundusz Rozwoju, który robi to w moim przekonaniu zbyt późno. Rynek budowlany powinien jednak mocniej odczuć napływ środków UE dopiero bliżej 2024 r. W jednym momencie mogą więc ruszyć inwestycje drogowe, kolejowe, energetyczne i samorządowe, dlatego w latach 2024-2027 należy spodziewać się kolejnego spiętrzenia prac budowlanych w segmencie publicznym. Świadomie unikam na razie wątku związanego z przyszłą odbudową Ukrainy, która może przekierować sporą część krajowego potencjału wykonawczego za naszą wschodnią granicę.

Czy uważa Pan, że ryzyko upadłości firm branży budowlanej będzie w najbliższej przyszłości duże? Może już jest?

Nie mam wątpliwości, że w ostatnich miesiącach ryzyko upadłości w branży budowlanej znacząco wzrosło. Wszystkie firmy bez wyjątku borykają się obecnie z bezprecedensowym wzrostem kosztów budowy, a za chwilę będą musiały mierzyć się ze spadkiem przychodów. Te dwa zjawiska mogą mieć destrukcyjny wpływ na kondycję finansową sektora budownictwa w horyzoncie krótko- i średniookresowym. Sytuacja branży jest jednak inna niż w latach 2011-12 i 2018-19, kiedy to źródłem zawirowań na rynku były duże firmy wykonawcze. Tym razem większe spółki zgromadziły w dobrych dla siebie latach 2020-21 odpowiednie zasoby gotówki, które będą mogły zostać wykorzystane w okresie silnych perturbacji w krajowej i światowej gospodarce w latach 2022-23. Na przeciwległym biegunie znajdują się mniejsze firmy podwykonawcze, które szybciej reagują na negatywne procesy zachodzące w branży budowlanej, czyli odpływ pracowników z Ukrainy, rekordowe ceny materiałów, paliw i energii oraz odczuwalny spadek nowych inwestycji. W przeciwieństwie do lat 2017-19, w których podwykonawcy mogli dyktować ceny ze względu na kumulację robót we wszystkich segmentach budownictwa, w latach 2022-23 ich pozycja negocjacyjna będzie zdecydowanie słabsza, bo polskie budownictwo hamuje. Sytuacja mniejszych podmiotów ulegnie poprawie najprawdopodobniej dopiero w 2024 r. wraz z nadejściem kolejnego spiętrzenia prac w segmencie publicznym. Do tego czasu polskie budownictwo powinno funkcjonować na zwolnionych obrotach, chyba że zaostrzenie wojny w Ukrainie doprowadzi do głębokiego kryzysu gospodarczego na całym świecie. Wówczas kondycja polskiej branży budowlanej mogłaby ulec drastycznemu pogorszeniu.

Przeczytaj także: Trudny czas dla branży budowlanej