We współpracy ze specjalistami z firmy deweloperskiej z Wrocławia - Lokum Deweloper w tekście omówimy najważniejsze rodzaje umów, które możemy zawrzeć z deweloperem na różnych etapach realizacji inwestycji.

Umowa rezerwacyjna – podpisz ją, aby wybrane mieszkanie nie przepadło

Deweloperzy wprowadzają do oferty nowe inwestycje lub kolejne etapy osiedli często na bardzo wczesnym stadium ich budowy. Mimo to nie warto zwlekać, ponieważ najbardziej atrakcyjne mieszkania bardzo szybko znikają z cenników. Dlatego warto zastanowić się nad podpisaniem umowy rezerwacyjnej mieszkania. Jest ona nieobowiązkowa, ale daje pewność, że wybrany lokal nie zostanie sprzedany innej osobie, podczas gdy my będziemy dopełniać formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem zazwyczaj związana jest z zapłatą zadatku lub zaliczki. Najczęściej jest to 10% wartości lokalu. Kwota ta w momencie podpisania umowy przedwstępnej zaliczana jest na poczet kwoty nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana jest w formie aktu notarialnego. Uzyskanie tego dokumentu związane jest z uiszczeniem opłat w kancelarii. Umowa przedwstępna jest podpisywana przed zawarciem umowy ostatecznej, a więc zanim własność zostanie przeniesiona na nabywcę. Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna nie jest tożsama z umową deweloperską.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna daje nabywcy podstawę domagania się zwrotu wpłaconej kwoty, gdyby deweloper sprzedał zarezerwowany lokal innej osobie. Dokument ten odnosi się do nieruchomości już wybudowanych i oddanych do użytku. Gdy przedsięwzięcie deweloperskie nie jest jeszcze ukończone, umowę przedwstępną można podpisać w odniesieniu jedynie do lokali użytkowych (np. garażu, miejsca postojowego).

Umowa deweloperska

Ten dokument podpisywany jest w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska dotyczy rynku pierwotnego i zostaje zawierana między deweloperem a nabywcami, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne.

Wzór umowy deweloperskiej

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską, jasno precyzuje, jakie elementy muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej. Jest ich kilkanaście, poniżej przedstawiono wybrane punkty.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Przed podpisaniem dokumentu, warto sprawdzić, czy zawiera ona wymienione niżej informacje. W przypadku brak któregokolwiek z nich, stanowczo obstawajmy przy żądaniu uzupełnienia umowy o poniższe zapisy:

• cena nabycia lokalu mieszkalnego,
• zobowiązanie dewelopera o wybudowaniu budynku z lokalem mieszkalnym oraz przeniesienie na nabywcę prawa własności do niego,
• określenie położenia budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny oraz usytuowanie lokalu w tymże budynku,
• stan prawny nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego,
• podanie istniejących obciążeń hipotecznych i służebności,
• określenie powierzchni pomieszczeń i ich układu a także zakres oraz standard prac wykończeniowych, które zadeklarował deweloper.

Umowa z deweloperem – na co uważać?

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto sprawdzić, czy nie znajdują się w niej klauzule niedozwolone, np.:

• odmawianie prawa do odstąpienia od umowy, jeśli zmianie ulegają istotne kwestie, np. cena, powierzchnia mieszkania czy układ pomieszczeń;
• kara umowna w przypadku odstąpienia od umowy kupna nieruchomości – powyżej 10% ceny lokalu;
• zwolnienie dewelopera z odpowiedzialności w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji

Warto wiedzieć, że w ciągu 30 dni od zawarcia umowy nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jednak tylko w przypadkach jasno sprecyzowanych przez ustawę deweloperską. W terminie późniejszym odstąpienie od umowy będzie nieskuteczne.

Koszt umowy deweloperskiej

W myśl ustawy deweloperskiej koszty notarialne zostają podzielone między deweloperem a nabywcą. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od ceny nieruchomości zawartej w umowie. Maksymalna wysokość takiej opłaty określana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

Czy z podpisanej umowy deweloperskiej można się wycofać?

Istnieje taka możliwość. Wyjściem z sytuacji jest znalezienie przez nabywcę w trakcie trwania budowy innej osoby, która jest zainteresowana nabyciem nieruchomości. Należy dokonać cesji umowy deweloperskiej na jej rzecz. W miejsce dotychczasowego nabywcy wstępuje inna osoba, która przejmuje prawa i obowiązki wynikające z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego.