Aby cena się zgadzała

W bardzo wielu przypadkach będzie to procedura standardowa – przedmiar kosztorysu inwestorskiego (lub zestawienie pozycji z wyzerowaną wartością) jest podstawą do stworzenia oferty. Potencjalny wykonawca przepisze całość do programu w komputerze, wstawi ceny (często z bazy cenowej), zerknie na końcową wartość i skoryguje ją „na czuja”, korzystając np. z funkcji Dopasowanie cen nakładów w Normie EXPERT (fot. 1) lub przez dopasowanie cen robocizny, materiałów, sprzętu w Normie PRO, wciąż wielu z nas używa tej wersji (fot. 2).

Fot. 1 Dopasowanie cen nakładów w programie Norma EXPERT

Fot. 2 Dopasowanie cen RMS w programie Norma PRO

Ten prosty schemat postępowania jest często spotykany, zwłaszcza przy pracach typowych i niezbyt skomplikowanych. Przykładowo, firmy specjalizujące się w dociepleniach budynków mają swoje ceny usług za metr kwadratowy w określonej technologii. I – gdyby nie wymagania procedury przetargowej – ich kosztorys ofertowy składałby się z jednej pozycji.

Jednak inwestorzy, tacy jak np. Miejski Zakład Gospodarki Komunalnej, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna jednostka administracyjno-samorządowa muszą działać w określonych schematach. Dlatego zaprzyjaźniony kosztorysant „za kilka złotych od pozycji” przygotuje odpowiedni kosztorys, a kwotę ustali i tak właściciel firmy, podając końcową cenę, która znajdzie się na podsumowaniu.

Nie zawsze można działać w taki sposób, więc spróbuję przedstawić metodę dojścia do właściwej kwoty na kosztorysie ofertowym. Ale wcześniej może o kosztorysie inwestorskim.

Podstawa, czyli kosztorys inwestorski

Na podstawie projektu i ustaleń wstępnych powstaje kosztorys inwestorski zgodnie z przyjętą metodą. Nie znamy przyszłego wykonawcy, nie wiemy, kiedy zacznie się przedmiotowa robota i jaka będzie sytuacja na rynku materiałów budowlanych, nie wnikamy również w niuanse sprzętowe. Jeżeli opis robót w projekcie jest porządnie przygotowany, dołączono ekspertyzę geologiczną, gdy wiemy na jaką odległość będzie wywożona ziemia i gruz, to dobieramy właściwe normatywy z katalogów, a z dostępnej bazy cenowej wprowadzamy ceny.  

Gorzej, gdy takich ustaleń nie ma. Wtedy trzeba się pofatygować na miejsce budowy, zrobić trochę zdjęć (bo pamięć zawodna), ustalić lokalne uwarunkowania (odległości do żwirowni, wysypiska odpadów) i wiele innych istotnych elementów mających wpływ na końcową wycenę. Zwykła kosztorysancka robota.

Czasem natrafimy na problem, gdy nie znajdziemy w bazie KNR-ów odpowiedniej pozycji. Będziemy zmuszeni „dokonać wyczynu” w postaci analizy indywidualnej (analiza własna, kalkulacja indywidualna), w której określimy charakterystyczne nakłady rzeczowe przypadające na jednostkę robót (przedmiarową lub obmiarową). Nieraz z pomocą przyjdzie analogia – dobierzemy nakłady z określonej tablicy katalogu, które pod względem charakteru i technologii robót oraz jednostki przedmiarowej kwalifikują się do wykorzystania w kalkulacji. W tych przypadkach ważne jest logiczne zredagowanie opisu pozycji, aby uniknąć zapytań, gdy już przetarg zostanie uruchomiony.

Realny kosztorys ofertowy

Biorący udział w przetargu wykonawca chce otrzymać zlecenie, które przyniesie mu zysk (przecież to sens jego działalności). Ale, aby wiedzieć, od jakiej wartości saldo będzie dodatnie, wcześniej musi wyliczyć rzeczywiste koszty realizowanej pracy i do tej kwoty doliczyć swoją marżę (narzut zysku).

Robocizna

Stawki robocizny nie trzeba ustalać na podstawie publikacji w bazach cenowych – każda firma rządzi się swoimi prawami i wynagrodzenia pracowników są jej znane. Ważniejsza jest kwestia, ile rzeczywistych nakładów, czyli roboczogodzin potrzeba na wykonanie zadania, a to już zależy od różnych czynników, poczynając od sprawności pracowników, organizacji pracy, wyposażenia w sprzęt, odległości od miejsca siedziby na plac budowy itp.

Początkujący w branży przedsiębiorca oczywiście nie dysponuje taką wiedzą. Do kosztorysu ofertowego przyjmie więc liczbę roboczogodzin z kosztorysu „wklepanego” na podstawie przedmiaru i wstawi kwotę z publikowanych baz. 

Doświadczony wykonawca, działający od lat, będzie wiedział, że np. docieplenie elewacji budynku zajmie mu cztery tygodnie i jego pracownicy w tym okresie „skonsumują” 45 tysięcy złotych wraz z podatkami i składkami zusowskimi. Doliczy 10% na urlopy i inne płatne nieobecności, a dzieląc tę kwotę przez wykazaną w kosztorysie liczbę roboczogodzin, uzyska właściwą wartość.

Normatywy w KNR-ach nie są do końca precyzyjne i dlatego w wielu przypadkach wykonawcy proponują swoje ceny bez podpierania się tymi opracowaniami.

Materiały

Następnie trzeba ustalić ilość i wartość koniecznych materiałów. I znowu – nie wystarczy ślepo powypełniać zestawienia, które „wypluje” nam program do kosztorysowania po wprowadzeniu przedmiaru. Mimo że normy ustalane są tam z niezbędnym zapasem (dla przykładu: na montaż 100 opraw oświetleniowych mamy aż 104 żarówki – fot. 3). I tak jest we wszystkich (prawie) tabelach KNR-ów, bo przecież zdarzają się straty w transporcie, materiały mogą zginąć, a często też nie ma możliwości ich pełnego wykorzystania (zostaje trochę farby, która nie przyda się na innej budowie, a po kilku miesiącach będzie przeterminowana, podobnie kleje, zaprawy itd.). Zatem materiały będą kupione z zapasem, a zapasy kosztują.

Fot. 3 Przykładowa pozycja z KNR pokazująca uwzględnienie zapasów w normie zużycia materiałów (opis w tekście)

Pozostaje jeszcze kwestia cen materiałów. Jeżeli to standardowa robota budowlana, nasz zaprzyjaźniony hurtownik da ofertę z gwarancją, że cen nie zmieni. Przy skomplikowanych pracach montażowych czy instalatorskich trzeba postąpić podobnie – znaleźć dostawcę i uzgodnić ceny z wyprzedzeniem. Automatyczne wrzucenie cen z bazy może zawyżyć ofertę, ale także jej nie doszacować.

A jak potraktować w kosztorysie materiały znajdujące się w magazynie wykonawcy? Czasem będą to tanie elementy, takie jak gwoździe, śrubki, a innym razem wartościowe i drogie, np. dachówki, cegły klinkierowe czy choćby tarcica (deski, łaty). Wstawić do kosztorysu cenę ich zakupu? Niekoniecznie. Coś, co kupiliśmy dwa lata temu, dzisiaj może być dużo droższe. Powinniśmy na tym zleceniu uzyskać kwotę, za którą moglibyśmy odtworzyć nasz zapas. Ale przecież chcemy wygrać przetarg i dlatego nasza oferta musi być niższa niż konkurentów! Skomplikowane? Jeśli ktoś uważa, że praca w budowlance jest dla prostych chłopaków, którzy nie lubią myśleć, to jest w błędzie. Każdy, szczególnie właściciel firmy, często musi popracować też głową.

Sprzęt

Przy wycenie pracy sprzętu natrafimy na podobny dylemat, jak w przypadku materiałów. W jaki sposób wycenić pracę własnego sprzętu? Betoniarka, piła stołowa, spawarka, rusztowanie warszawskie – takie wyposażenie jest w każdej firmie budowlanej. Wpisując na podstawie przedmiaru pozycje z KNR-ów, pojawiają się te sprzęty i wypadałoby przypisać im wartość. Dwuletnia betoniarka dawno już się zamortyzowała, ale czy to powód, by nie ująć jej w kosztorysie ofertowym? Oczywiście wstawimy wartość z bazy cenowej. Bo przecież za jakiś czas będziemy musieli kupić nową, więc niech ta budowa na nią zarobi.

Trochę inaczej będzie z dźwigiem czy samochodem ciężarowym, którego oferent nie ma i musi wynająć. W firmie dobrze osadzonej na danym terenie właściciel zna lokalnych wynajmujących i może ustalić, za jaką kwotę i na jaki czas wypożyczy ten sprzęt. Nie warto spoglądać na zestawienie sprzętu, które pokaże nam kosztorys po wprowadzeniu pozycji – nie tylko dlatego, że normatywy nie zawsze są precyzyjne, ale dlatego, że jeżeli dźwig będzie potrzebny na budowie zaledwie na 2-3 godziny, to i tak zapłacić będziemy musieli prawdopodobnie za całą dniówkę. Co zresztą jest logiczne – jeśli wynajmujący wypożyczy dźwig z obsługą na naszą budowę, to w tym dniu i tak już go nie wynajmie i nie zarobi gdzie indziej.

Przyjrzyjmy się sytuacji z budowy. Przykładowo: stawiamy jeden słup, np. maszt antenowy na gotowej stopie betonowej (fot. 4).

Fot. 4 Przykładowa pozycja w kosztorysie pokazująca zapotrzebowanie na sprzęt na podstawie KNR

Gdybyśmy normatyw pracy sprzętu zostawili bez zmian, będziemy mieć ewidentną stratę, bo na pewno koszt pracy dźwigu będzie wyższy – zapłacimy właścicielowi za 8 godz., a nie za niecałe 2. Dlatego powinniśmy poprawić tę pozycję w kosztorysie ofertowym w sposób pokazany na fot. 5.

Fot. 5 Przykładowa pozycja w kosztorysie – urealnione zapotrzebowanie na sprzęt (opis w tekście)

Zamiast 8 maszynogodzin można wstawić po prostu 1 kpl. tych sprzętów z kwotą oferowaną przez wynajmującego. Teoretycznie jest jeszcze możliwość dodania pozycji sprzętowej (fot. 6). Ale nie zawsze jest to możliwe. Zazwyczaj zamawiający żąda, aby kosztorysy ofertowe były zgodne z przedmiarem zarówno pod względem liczby pozycji, jak i podstaw przyjętych do ich kalkulacji.

Fot. 6 Dodawanie pozycji sprzętowej (opis w tekście)

Czas na zysk

Dopiero tak skalkulowany kosztorys możemy poddać ostatecznej obróbce, czyli ustalić wysokości narzutów. Kwota wynikowa nie zawsze zapewni 100% zwycięstwa w przetargu, ale da gwarancję, że jeżeli dostaniemy zlecenie, to nie będziemy stratni.
Mam nadzieję, że tych kilka porad przyda się w praktyce. Będę wdzięczny za komentarze – andrzej.pietraszek@ath.pl.