Co się zmieniło?

Do tej pory procedura prawna, wynikająca z realizacji części inwestycji tunelowych na terenach prywatnych, była bardziej przejrzysta. Skarb Państwa wywłaszczał właściciela gruntu z prawa własności części lub całości nieruchomości zajętej pod infrastrukturę kolejową, a następnie przekazywał go w użytkowanie wieczyste PKP Polskim Liniom Kolejowym (PKP PLK). Było to korzystne dla obu stron: właściciel otrzymywał pieniądze za nieruchomość, inwestor zaś unikał ewentualnych roszczeń z tytułu innych odszkodowań.

Jak wyjaśnia Krzysztof Bartuś, wieloletni biegły sądowy, rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości, według nowych przepisów wykupienie nieruchomości (za odszkodowaniem odpowiadającym jej wartości rynkowej) będzie możliwe wyłącznie w przypadku, gdy korzystanie z niej przez właściciela zgodnie z jej przeznaczeniem będzie niemożliwe. W innych sytuacjach, tj. gdy korzystanie z nieruchomości będzie ograniczone w sposób trwały (np. poprzez zakaz zabudowy) lub gdy szkody będą tymczasowe, właściciel może liczyć jedynie na odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości, zapłatę za czasowe korzystanie z nieruchomości (np. równowartość czynszu dzierżawnego za okres zajęcia nieruchomości) oraz na przywrócenie przez kolej nieruchomości do stanu poprzedzającego prace.

Prawo własności zagrożone

Zdaniem naszych ekspertów takie rozwiązania znacząco ograniczają możliwości i prawa właścicieli nieruchomości.

Proponowane zmiany ustawy o transporcie kolejowym w zakresie umożliwiającym budowę tuneli kolejowych wraz z infrastrukturą oraz prowadzeniem prac eksploatacyjnych bez konieczności wykupu gruntów, na których będą one przebiegać, stanowi realne zagrożenie dla prawa własności obywateli będących właścicielami tych nieruchomości – uważa krakowski adwokat Łukasz Wójtowicz. Zamiast otrzymać pełną rekompensatę za swoją nieruchomość, umożliwiającą im choćby zakup nieruchomości o zbliżonej wartości i właściwościach, zostaną zmuszeni do znoszenia nowej, uciążliwej służebności. Zwłaszcza że proponowane rozwiązania w tym zakresie są zbyt lakoniczne i w związku z tym mogą przenosić na obywatela konieczność wykazania słusznego odszkodowania za tego typu służebność – dodaje.

Właściciel nieruchomości faktycznie narażony jest na długotrwałą batalię prawną o słuszne wynagrodzenie za ograniczenie prawa własności – potwierdza Krzysztof Bartuś. Praktyka z ostatnich kilkunastu lat wskazuje, że organy często zaniżają proponowaną wysokość odszkodowania, korzystając z niejasnych procedur administracyjnych, przepisów dotyczących ustalania odszkodowań i braku poprawnego standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych, który jednoznacznie określałby sposób szacowania służebności przesyłu i innych służebności­.

Utracone korzyści

Oprócz obniżenia wartości użytkowej oraz zbywczej nieruchomości, m.in. poprzez ograniczenie możliwości jej zabudowy (rodzaj czy wysokość budynków) bądź zwiększenie kosztów budowy (choćby konieczność zwiększenia nakładów na fundamenty), dodatkowym problemem są straty wynikające z utraty możliwych korzyści, jakie właściciel nieruchomości mógłby czerpać, inwestując w nią. Mecenas Wójtowicz jako przykład podaje przeznaczenie nieruchomości pod działalność usługową, np. hotel.

Przypuśćmy, że właściciel od kilku lat pozyskuje fundusze na taką inwestycję. Otrzymał już od banku kredyt na realizację części inwestycji i nagle zapada decyzja, iż pod jego nieruchomością będzie przebiegał tunel kolejowy, który z jakiegoś powodu uniemożliwi mu taką działalność. Proponowane przepisy nie uwzględniają odszkodowania za utracone korzyści, które mógłby osiągnąć z tej działalności, bo obecne standardy ustalania czy wyliczenia odszkodowania bazują na dotychczasowym faktycznym użytkowaniu nieruchomości. Właściciel zostaje więc z nieruchomością, która przestaje mieć dla niego wartość inwestycyjną, nie otrzymując za to odpowiedniego odszkodowania. Gdyby zaś państwo, tak jak jest to dzisiaj, wykupiło jego nieruchomość po cenie rynkowej, mógłby kupić podobną nieruchomość, pod którą nie będzie tunelu, nawet dwie przecznice dalej – i na niej zrealizować swoją zamierzoną inwestycję – wyjaśnia.

Utrata potencjału inwestycyjnego nieruchomości jest kolejnym przyczynkiem do wszczęcia procedury sądowej. A to znów generuje koszty, zazwyczaj po stronie właścicieli nieruchomości.

Właściciele nieruchomości mają związane ręce

W obliczu takich regulacji właściciel gruntu ma niejako związane ręce. Jak bowiem przypomina Krzysztof Bartuś, zgodnie z dotychczasowymi, jak i projektowanymi przepisami inwestor (PKP PLK), po uzyskaniu decyzji o lokalizacji inwestycji, ma prawo wejść na prywatną nieruchomość nawet bez zgody jej właściciela. Prawo w tym zakresie stawia interes publiczny (budowa i utrzymanie infrastruktury) ponad prywatnym. Właściciel nie tylko więc musi udostępnić część swojej nieruchomości pod planowaną inwestycję, bo nie ma żadnego wpływu na przebieg trasy tunelu i nie mogąc odwołać się od decyzji inwestora, ale i otrzymuje mniejszą rekompensatę od państwa.

Czy i w jakim kształcie propozycje MI wejdą w życie, okaże się dopiero, gdy projekt przejdzie standardową drogę legislacyjną. Przyjęty przez RM dokument właśnie trafił do Sejmu.

Przeczytaj także: W Polsce powstanie 20 tuneli kolejowych